Sau sáp nhập địa giới hành chính, thị trường nhà xưởng cho thuê khu vực TP.HCM và vùng lân cận ghi nhận biến động nhẹ về giá và xu hướng dịch chuyển. Giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp dao động, mở ra cơ hội mới cho doanh nghiệp tìm kiếm vị trí sản xuất chiến lược, chi phí tối ưu.
Nhà xưởng cho thuê bước vào chu kỳ tăng trưởng mới
Từ ngày 12/6/2025, Việt Nam chính thức chỉ còn 34 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau khi hoàn tất việc sáp nhập 10 đơn vị hành chính cấp tỉnh theo Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trong đó, nổi bật có việc TP.HCM sáp nhập TP.Thủ Đức, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nhập vào TP.HCM, Đồng Nai nhập với Bình Phước, Bình Thuận nhập vào Lâm Đồng, tạo nên những vùng đô thị – công nghiệp mở rộng với quy mô lớn hơn.
Sự điều chỉnh này không chỉ mang tính hành chính mà còn tác động trực tiếp đến chiến lược phát triển công nghiệp, đầu tư hạ tầng và phân bố chuỗi cung ứng, đặc biệt tại các khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Với việc kết nối các trung tâm sản xuất, logistics và cảng biển, nguồn cung nhà xưởng công nghiệp tại các vùng sáp nhập được kỳ vọng tăng mạnh, kéo theo biến động về giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp.
Trên thực tế, xu hướng dịch chuyển nhu cầu thuê nhà xưởng từ trung tâm TP.HCM sang các vùng giáp ranh như Tây Ninh, Lâm Đồng (Bình Thuận cũ), Đồng Nai đang diễn ra rõ rệt. Doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm FDI và SMEs, ngày càng quan tâm đến nhà xưởng cho thuê tại các khu vực này do mức giá cạnh tranh hơn, diện tích linh hoạt và hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Các chuyên gia nhận định, sáp nhập địa giới tạo ra “vùng phát triển công nghiệp mở rộng” – nơi có thể triển khai cụm nhà xưởng tiêu chuẩn cao, với hệ thống logistics kết nối liên tỉnh. Điều này góp phần thúc đẩy dịch vụ cho thuê nhà xưởng phát triển theo mô hình cụm – liên kết – linh hoạt thay vì tập trung dày đặc như trước đây tại TP.HCM.
Giá thuê kho xưởng phía Nam tiếp tục tăng
Trong quý II/2025, thị trường nhà xưởng cho thuê tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng nhẹ, phản ánh nhu cầu ổn định từ cả doanh nghiệp trong nước và dòng vốn FDI mới. Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp tại khu vực phía Nam đã tiệm cận mức trung bình 5 USD/m²/tháng, tăng 2,2% so với cùng kỳ năm trước và 1,1% so với quý trước. Song song đó, Cushman & Wakefield cũng ghi nhận mức giá thuê trung bình của kho xưởng xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 2,13% so với cùng kỳ năm 2024.
Động lực tăng giá một phần đến từ nguồn cung mới chất lượng cao, trong đó nổi bật là dự án MEA Logicross Nam Thuận tại Tây Ninh – cung cấp thêm hơn 60.000 m² nhà xưởng xây sẵn đạt tiêu chuẩn quốc tế. Dự án này đã nâng tổng nguồn cung nhà xưởng cho thuê tại khu vực phía Nam lên khoảng 2,2 triệu m², tăng 2,7% theo quý và 16% theo năm.
Về phía cầu, tổng diện tích hấp thụ ròng trong quý II đạt khoảng 260.000 m², tăng 6% so với nửa cuối năm 2024. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường dù vẫn còn dư địa, nhưng đã được cải thiện đáng kể, giảm xuống còn 22%. Đây là tín hiệu tích cực cho các đơn vị đang cung cấp dịch vụ cho thuê nhà xưởng, đồng thời mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp mới có thể tiếp cận mặt bằng sản xuất với chi phí hợp lý tại các khu công nghiệp trọng điểm.
Mặt bằng giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp tại các vùng trọng điểm phía Nam
Sau giai đoạn sáp nhập địa giới hành chính, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp tại các vùng trọng điểm phía Nam ghi nhận nhiều mức dao động khác nhau, tùy theo vị trí địa lý, mức độ phát triển hạ tầng và tiềm năng kết nối logistics.
TP.HCM – Tâm điểm công nghiệp mở rộng
TP.HCM hiện đã sáp nhập với hai trung tâm lớn về công nghiệp và kinh tế biển là Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu – tiếp tục giữ vai trò trung tâm phát triển sản xuất, logistics và dịch vụ hỗ trợ công nghiệp. Đây là khu vực có mức giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp cao nhất cả nước, dao động từ 4–8 USD/m²/tháng, tùy vào tiêu chuẩn kỹ thuật và quy mô.
Tại những vị trí đắc địa gần sân bay Tân Sơn Nhất, Cảng Cát Lái hay Cảng Hiệp Phước, giá thuê thậm chí có thể chạm ngưỡng 10–15 USD/m²/tháng. Những con số này phản ánh rõ ràng nhu cầu cao cũng như giá trị thương mại vượt trội của dịch vụ cho thuê nhà xưởng tại trung tâm kinh tế số 1 Việt Nam.
Lâm Đồng – Cửa ngõ công nghiệp mới
Sau khi tỉnh Bình Thuận chính thức sáp nhập vào Lâm Đồng, khu vực này không còn là “vùng đất du lịch” thuần túy mà đang dần chuyển mình mạnh mẽ trở thành điểm đến mới của thị trường nhà xưởng cho thuê phía Nam. Sự thay đổi về địa giới hành chính không chỉ giúp mở rộng quỹ đất công nghiệp cho tỉnh, mà còn tạo điều kiện thúc đẩy đầu tư hạ tầng và logistics kết nối với các trung tâm kinh tế lớn như Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Theo ghi nhận từ thị trường, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp tại Lâm Đồng hiện dao động trong khoảng 2,5–4,0 USD/m²/tháng, đặc biệt tại các khu vực nằm ở phía Đông Nam – nơi từng thuộc Bình Thuận cũ và giáp ranh trực tiếp với Đồng Nai. Đây là mức giá hấp dẫn so với TP.HCM hay Bình Dương, nhưng vẫn đảm bảo tiếp cận các tuyến giao thông huyết mạch như cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, tuyến ven biển Quốc lộ 55, Quốc lộ 1A và cảng biển gần kề như Cảng Vĩnh Tân, Cảng Phan Thiết.
Các nhà đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp nhẹ, chế biến nông sản, linh kiện và năng lượng tái tạo, đang ngày càng quan tâm đến dịch vụ cho thuê nhà xưởng tại khu vực này. Lợi thế về quỹ đất rộng, chính sách ưu đãi thu hút FDI sau sáp nhập, cùng chi phí vận hành thấp đang giúp Lâm Đồng trở thành “vệ tinh công nghiệp xanh” tiềm năng, đặc biệt với các doanh nghiệp định hướng phát triển bền vững và tuần hoàn.
Tây Ninh – Vùng vệ tinh chiến lược đang trỗi dậy
Sau khi Bình Thuận được sáp nhập vào Lâm Đồng, khu vực này chứng kiến sự tăng trưởng nhanh về số lượng dự án nhà xưởng cho thuê. Tại các khu vực gần TP HCM giá thuê dao động từ 1,5 – 5 USD/m²/tháng. Tại những khu vực xa trung tâm hơn, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp có thể thấp hơn, vào khoảng 1,5–2,5 USD/m²/tháng, nhưng vẫn đảm bảo được kết nối thuận tiện nhờ các tuyến vành đai và cao tốc đang dần hoàn thiện.
Dù đã được phân tách và sáp nhập vào các đơn vị hành chính mới, vùng Long An cũ vẫn là một điểm đến thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) nhờ dịch vụ cho thuê nhà xưởng linh hoạt, giá cạnh tranh, gần trung tâm. Tại đây, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp dao động trong khoảng 2,2–5 USD/m²/tháng, đặc biệt hấp dẫn với các doanh nghiệp cần triển khai nhanh mô hình sản xuất nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát chi phí.
Đồng Nai – Cầu nối sản xuất phía Đông
Là một trong những điểm sáng về phát triển công nghiệp trong khu vực phía Nam, Đồng Nai, sau khi sáp nhập với Bình Phước, tiếp tục duy trì sức hút nhờ hệ thống khu công nghiệp quy mô lớn, dân cư đông và nguồn lao động dồi dào.
Tùy vào vị trí cụ thể, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp tại đây dao động từ 2 – 5,3 USD/m²/tháng. Mức giá này được xem là hợp lý trong bối cảnh hạ tầng kết nối như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, sân bay Long Thành đang ngày càng hoàn thiện, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm thời gian vận hành và logistics.
Cơ hội mở rộng sản xuất tại các vùng vệ tinh TP.HCM
Thị trường nhà xưởng cho thuê khu công nghiệp quanh TP.HCM và các vùng lân cận đang trong giai đoạn mở rộng mạnh mẽ, với giá thuê tăng nhẹ nhưng vẫn giữ được mức cạnh tranh so với các trung tâm công nghiệp lớn trong khu vực Đông Nam Á. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhu cầu ổn định từ doanh nghiệp nội địa và làn sóng FDI đang dịch chuyển chuỗi cung ứng, tìm kiếm địa điểm sản xuất mới ngoài Trung Quốc.
Hiện tại, giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp tại khu vực phía Nam dao động từ 1,5 đến 5 USD/m²/tháng, tùy thuộc vào vị trí, tiêu chuẩn xây dựng và mức độ hoàn thiện của hạ tầng dịch vụ. Tại các địa điểm trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai, mức giá trung bình phổ biến rơi vào khoảng 3.2 – 5.0 USD/m²/tháng. Đây là mức chi phí hợp lý, đặc biệt nếu doanh nghiệp lựa chọn được những dự án có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và chính sách hỗ trợ sản xuất tốt.
Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) hoặc nhà đầu tư FDI lần đầu đến Việt Nam, việc xác định rõ tiêu chí lựa chọn mặt bằng – bao gồm: vị trí, pháp lý, tiêu chuẩn kỹ thuật, dịch vụ phụ trợ và giá thuê hợp lý – sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro và thời gian triển khai nhà máy. Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu, lựa chọn đúng dịch vụ cho thuê nhà xưởng ngay từ đầu không chỉ tối ưu chi phí đầu tư, mà còn mở ra khả năng mở rộng sản xuất một cách hiệu quả về dài hạn.
Một trong những dự án đang được đánh giá cao trong khu vực này là HLI EcoHub Nam Hà – tổ hợp nhà xưởng cho thuê và nhà xưởng xây sẵn theo tiêu chuẩn LEED tại Đức Linh, Bình Thuận (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng sau sáp nhập). Dự án tọa lạc ở vị trí chiến lược giáp ranh Đồng Nai, kết nối thuận tiện với cụm công nghiệp phía Đông Nam Bộ và cảng Cát Lái, Cái Mép – Thị Vải,… Với giá thuê nhà xưởng cạnh tranh trọn gói chỉ 3.2 USD/m²/tháng, HLI EcoHub Nam Hà mang đến giải pháp cân bằng giữa chi phí và chất lượng cho các doanh nghiệp định hướng sản xuất xanh – bền vững – tiết kiệm.
Hơn thế nữa, hệ sinh thái công nghiệp tại HLI EcoHub Nam Hà được quy hoạch đồng bộ với hệ thống logistics nội khu, hạ tầng kỹ thuật tiên tiến, dịch vụ vận hành chuyên nghiệp và không gian xanh rộng mở – đúng như định vị dịch vụ cho thuê nhà xưởng thân thiện môi trường, phù hợp xu hướng phát triển công nghiệp bền vững trong giai đoạn tới.
NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN HLI ECOHUB NAM HÀ
– Vị trí: Thôn Nam Hà, xã Trà Tân, tỉnh Lâm Đồng
– Hotline: 0964 582 346
– Email: contact@hoalonginvest.com
– Văn phòng: 19 Trần Quý Kiên, P. Bình Trưng, TP. HCM
