Dòng vốn sản xuất toàn cầu đang đặt ra những yêu cầu mới đối với địa điểm đầu tư. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến giá đất, vị trí và diện tích, thì hiện nay các yếu tố như hiệu quả vận hành, tiêu chuẩn môi trường, logistics và khả năng phát triển dài hạn ngày càng trở thành một phần của bài toán lựa chọn địa điểm.
Sự thay đổi này đang thúc đẩy bất động sản công nghiệp chuyển từ mô hình cung cấp mặt bằng đơn thuần sang phát triển các hệ sinh thái sản xuất có tính kết nối và bền vững hơn. Trong đó, khu công nghiệp sinh thái nổi lên như một hướng phát triển phù hợp với yêu cầu ESG và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Tại Việt Nam, xu hướng này có cơ sở rõ ràng. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 7/2024, Việt Nam có 431 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập, với tổng diện tích khoảng 132.300 ha. Riêng năm 2024, ngành chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu về thu hút FDI với 25,58 tỷ USD, chiếm 66,9% tổng vốn FDI đăng ký.
I. 3 đặc điểm cốt lõi của khu công nghiệp sinh thái
Khu công nghiệp sinh thái không đơn giản là một khu công nghiệp có nhiều cây xanh hay sử dụng một số công nghệ tiết kiệm năng lượng.
Theo UNIDO, EIP là mô hình tích hợp các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường trong quy hoạch, quản lý và vận hành; đồng thời thúc đẩy hiệu quả tài nguyên, sản xuất sạch hơn, cộng sinh công nghiệp, hạ tầng dùng chung và quản lý tốt hơn.
1.1. Hạ tầng xanh: từ tiêu chuẩn công trình đến hiệu quả vận hành
Hạ tầng là nền tảng đầu tiên để hình thành một khu công nghiệp theo định hướng sinh thái.
Thay vì chỉ tập trung vào diện tích đất và nhà xưởng, mô hình mới chú trọng hơn đến:
- Hiệu quả sử dụng năng lượng.
- Tiết kiệm và quản lý nước.
- Hệ thống xử lý nước thải và chất thải.
- Hạ tầng giao thông nội khu.
- Không gian xanh và điều kiện làm việc.
- Giải pháp giảm tác động môi trường trong quá trình vận hành.
Theo Khung quốc tế về Khu công nghiệp sinh thái của UNIDO, các nhóm tiêu chí môi trường quan trọng bao gồm phòng ngừa ô nhiễm, sử dụng hiệu quả tài nguyên, sản xuất sạch hơn, cộng sinh công nghiệp và quản lý nước, chất thải, năng lượng.
Điểm quan trọng nằm ở hiệu quả thực tế, không chỉ ở hình thức của dự án.
Một nhà máy có thiết kế xanh nhưng hệ thống logistics kém hiệu quả, chi phí vận hành cao hoặc thiếu hạ tầng xử lý môi trường vẫn khó tạo ra giá trị bền vững cho doanh nghiệp.
Do đó, khi đánh giá một dự án bất động sản công nghiệp theo tiêu chí ESG, doanh nghiệp cần nhìn vào toàn bộ hệ thống hạ tầng thay vì chỉ xem xét một chứng nhận riêng lẻ.
Đây cũng là lý do các tiêu chuẩn công trình xanh như LEED ngày càng được quan tâm. Cushman & Wakefield ghi nhận rằng tính bền vững hiện nằm trong nhóm các tiêu chí hàng đầu khi doanh nghiệp lựa chọn bất động sản thương mại; hơn 70% doanh nghiệp được khảo sát cho biết sẵn sàng trả mức giá thuê cao hơn cho các công trình xanh, với mức premium khoảng 7–10%.
Đọc thêm: Chứng nhận LEED Silver là gì? Lợi ích cho doanh nghiệp sản xuất
1.2. Logistics tối ưu: công nghiệp không thể tách rời chuỗi cung ứng
Một khu công nghiệp có hạ tầng hiện đại nhưng nằm ngoài mạng lưới logistics hiệu quả vẫn có thể làm tăng đáng kể chi phí vận hành của doanh nghiệp.
Đối với nhà sản xuất, nguyên liệu phải được đưa vào nhà máy và thành phẩm phải được vận chuyển đến khách hàng, cảng biển hoặc trung tâm phân phối.
Vì vậy, vị trí của khu công nghiệp cần được đánh giá dựa trên khả năng kết nối với:
Nhà cung cấp → Nhà máy → Kho → Trung tâm phân phối → Cảng/Sân bay → Thị trường.
Đây cũng là nơi khái niệm fulfillment ngày càng trở nên quan trọng trong hệ sinh thái công nghiệp và logistics.
Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu tìm một địa điểm để đặt nhà máy, thì hiện nay họ có xu hướng đánh giá cả mạng lưới hậu cần xung quanh để tối ưu thời gian giao hàng, tồn kho và chi phí vận chuyển.
Xu hướng này phù hợp với nhận định của Cushman & Wakefield rằng bất động sản công nghiệp đang trở thành một trụ cột chiến lược của chuỗi sản xuất và phân phối toàn cầu, trong khi các nhà sản xuất quốc tế ngày càng chú trọng xây dựng chuỗi cung ứng đa dạng và bền vững hơn.
Với các doanh nghiệp FDI tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu, yếu tố này càng quan trọng. Một địa điểm sản xuất có khả năng kết nối tốt với các tuyến giao thông và trung tâm logistics có thể tạo ra lợi thế lâu dài ngay cả khi không nằm tại trung tâm công nghiệp truyền thống.
Đọc thêm: Logistics và vị trí nhà máy ảnh hưởng thế nào đến chi phí sản xuất?
1.3. Định hướng dài hạn: từ thuê mặt bằng đến xây dựng hệ sinh thái sản xuất
Đặc điểm thứ ba của khu công nghiệp sinh thái là tư duy phát triển dài hạn.
Một dự án công nghiệp không chỉ cần đáp ứng nhu cầu thuê mặt bằng ở thời điểm hiện tại mà còn phải tạo điều kiện để doanh nghiệp:
- Tăng công suất sản xuất.
- Mở rộng diện tích.
- Thu hút thêm nhà cung cấp.
- Tối ưu chuỗi cung ứng.
- Đáp ứng các yêu cầu ESG ngày càng cao.
- Duy trì khả năng cạnh tranh trong dài hạn.
Đây không chỉ là lý thuyết. UNIDO cho biết chương trình phát triển khu công nghiệp sinh thái tại Việt Nam đã ghi nhận các cơ hội cải thiện hiệu quả tài nguyên và sản xuất sạch hơn tại các khu công nghiệp thí điểm. Ở một dự án tại Việt Nam, việc tái sử dụng bột thủy tinh làm vật liệu xây dựng đường đã giúp giảm khoảng 3.000 tấn chất thải mỗi năm.
Ông Heinz Leuenberger, chuyên gia về hiệu quả tài nguyên và sản xuất công nghiệp sạch của UNIDO, nhận định khu công nghiệp sinh thái là một phương thức quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên và cải thiện hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của ngành sản xuất.
Vì vậy, xu hướng bất động sản công nghiệp đang dần chuyển từ việc cung cấp “diện tích cho thuê” sang cung cấp một hệ sinh thái có khả năng đồng hành cùng doanh nghiệp trong nhiều giai đoạn phát triển.
II. Tiềm năng phát triển khu công nghiệp tại các tỉnh vệ tinh
Sự phát triển của KCN Việt Nam không chỉ tập trung ở các trung tâm công nghiệp truyền thống.
Khi quỹ đất tại các khu vực trọng điểm ngày càng chịu áp lực, các tỉnh vệ tinh có khả năng kết nối với những trung tâm sản xuất lớn đang trở thành một lựa chọn đáng chú ý.
2.1. Vì sao doanh nghiệp bắt đầu quan tâm đến các khu vực vệ tinh?
Có thể nhìn thấy ba yếu tố chính.
Thứ nhất, quỹ đất và khả năng mở rộng.
Các khu vực ngoài trung tâm thường có dư địa phát triển lớn hơn, cho phép doanh nghiệp tìm kiếm diện tích phù hợp với chiến lược mở rộng dài hạn.
Thứ hai, bài toán tổng chi phí.
Ngoài giá thuê đất, doanh nghiệp còn phải tính đến chi phí nhân công, logistics, năng lượng, quản lý và các chi phí liên quan đến việc vận hành nhà máy.
Cushman & Wakefield đánh giá Việt Nam vẫn thuộc nhóm các thị trường có chi phí cạnh tranh trên bản đồ công nghiệp toàn cầu nhờ sự kết hợp giữa chi phí bất động sản, lao động và năng lượng.
Thứ ba, khả năng kết nối liên vùng.
Một tỉnh vệ tinh không nhất thiết phải nằm ngay cạnh cảng biển hay trung tâm sản xuất lớn. Điều quan trọng hơn là địa điểm đó có thể kết nối hiệu quả với các mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng hay không.
Đây là sự thay đổi đáng chú ý trong cách doanh nghiệp đánh giá bất động sản công nghiệp.
III. Lâm Đồng: một mắt xích mới trong bản đồ bất động sản công nghiệp
Lâm Đồng thường được biết đến với thế mạnh về nông nghiệp công nghệ cao và du lịch. Tuy nhiên, vị trí của tỉnh trong mạng lưới giao thông khu vực cũng tạo ra dư địa để phát triển thêm các hoạt động sản xuất và công nghiệp hỗ trợ.
Thay vì nhìn Lâm Đồng như một thị trường độc lập, có thể tiếp cận địa phương này dưới góc độ một khu vực vệ tinh trong chuỗi sản xuất liên vùng.
Đặc biệt, các khu vực có khả năng kết nối với Đồng Nai, Bình Thuận và các trung tâm kinh tế phía Nam có thể trở thành điểm đáng quan tâm đối với những doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm sản xuất mới.
Lợi thế không chỉ nằm ở quỹ đất
Đối với doanh nghiệp sản xuất, câu hỏi quan trọng không phải đơn giản là:
“Ở đây còn bao nhiêu đất công nghiệp?”
Mà là:
“Quỹ đất đó có thể hỗ trợ hoạt động sản xuất của doanh nghiệp hiệu quả đến đâu?”
Do đó, tiềm năng của bất động sản công nghiệp tại Lâm Đồng cần được nhìn trên nhiều phương diện:
- Khả năng kết nối giao thông liên vùng.
- Khả năng tiếp cận hệ thống logistics.
- Quỹ đất cho sản xuất và mở rộng.
- Hạ tầng kỹ thuật.
- Nguồn lao động.
- Khả năng hình thành mạng lưới doanh nghiệp hỗ trợ.
- Tiêu chuẩn môi trường và định hướng phát triển bền vững.
Đây chính là những yếu tố quyết định liệu một khu vực vệ tinh có thể trở thành một điểm sản xuất có sức cạnh tranh, thay vì chỉ là một lựa chọn có chi phí thấp hơn.
IV. HLI EcoHub Nam Hà: hướng tiếp cận mới tại Lâm Đồng
Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến mặt bằng sản xuất có hạ tầng đồng bộ và định hướng phát triển bền vững, HLI EcoHub Nam Hà là một dự án đáng chú ý tại khu vực Lâm Đồng.
Dự án do Hoa Long Invest phát triển tại Cụm công nghiệp Trà Tân, với quy mô khoảng 27,2 ha, hướng đến nhu cầu sản xuất, thuê nhà xưởng và phát triển hoạt động công nghiệp của doanh nghiệp.
HLI EcoHub Nam Hà tập trung vào hệ thống hạ tầng phục vụ hoạt động sản xuất, bao gồm điện, nước, xử lý nước thải, PCCC, đường nội bộ và các điều kiện hỗ trợ vận hành.
Đối với doanh nghiệp cần triển khai hoạt động nhanh, mô hình nhà xưởng xây sẵn cũng giúp giảm bớt thời gian và nguồn lực dành cho giai đoạn chuẩn bị mặt bằng.
Đáng chú ý, dự án định hướng phát triển công trình theo tiêu chuẩn LEED Silver, phù hợp với xu hướng doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến hiệu quả sử dụng tài nguyên và các tiêu chí phát triển bền vững.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa công trình định hướng/chứng nhận LEED và chứng nhận khu công nghiệp sinh thái. Đây là hai phạm vi đánh giá khác nhau và doanh nghiệp nên kiểm tra hồ sơ pháp lý, chứng nhận cụ thể trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Kết luận
Khu công nghiệp sinh thái không chỉ là một xu hướng về môi trường. Đằng sau mô hình này là sự thay đổi trong cách doanh nghiệp đánh giá địa điểm sản xuất: từ giá thuê và diện tích sang tổng hiệu quả của cả hệ sinh thái vận hành.
Ba yếu tố ngày càng trở nên quan trọng gồm:
Hạ tầng xanh → Logistics tối ưu → Khả năng phát triển dài hạn.
Đây cũng là những yếu tố đang định hình xu hướng bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới.
Khi quỹ đất tại các trung tâm công nghiệp truyền thống ngày càng cạnh tranh, các tỉnh vệ tinh như Lâm Đồng có cơ hội tham gia sâu hơn vào mạng lưới sản xuất và logistics liên vùng.
Đối với doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm sản xuất tại khu vực phía Nam, việc đánh giá một dự án không nên dừng lại ở câu hỏi “giá thuê bao nhiêu?”, mà cần đặt câu hỏi lớn hơn:
Địa điểm này có đủ hạ tầng, logistics và khả năng phát triển để đồng hành cùng doanh nghiệp trong dài hạn hay không?
Khám phá HLI EcoHub Nam Hà
Tìm hiểu mô hình bất động sản công nghiệp tại HLI EcoHub Nam Hà – dự án định hướng phát triển hạ tầng sản xuất đồng bộ, nhà xưởng xây sẵn và tiêu chuẩn công trình theo định hướng LEED Silver tại Lâm Đồng.
→ Xem chi tiết HLI EcoHub Nam Hà
Nguồn tham khảo
- UNIDO – United Nations Industrial Development Organization: Eco-Industrial Parks: Resource Efficiency and Industrial Symbiosis.
- UNIDO: International Framework for Eco-Industrial Parks, Version 2.0.
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Phát triển khu công nghiệp và mô hình khu công nghiệp sinh thái gắn với tăng trưởng xanh, phát triển bền vững, kinh tế tuần hoàn.
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Báo cáo tình hình thu hút FDI năm 2024.
- Cushman & Wakefield: Các nhà phát triển công nghiệp đang dẫn đầu làn sóng chuyển mình xanh.
- Cushman & Wakefield: Vietnam ranks among the most cost-competitive industrial locations globally.
